التعويض لإخلال المؤجر أو المستأجر بالإلتزامات في عقد الإيجار

عقود الإيجار من أكثر العقود أهمية وإستخداماً من قبل الأشخاص في جميع أنحاء العالم، وكذلك لا تقل هذه العقود أهمية في سلطنة عمان، حيث يمنح هذا العقد إمكانية إستخدام شخص يسمى المستأجر لمكان أو لآلة أو أرض أو سيارة والإنتفاع منها دون تملكها، وبمعنى أخر حيازة الشيء المؤجر للإنتفاع منه على الوجه المحدد في عقد الإيجار دون تملكه، وعلى الوجه الآخر إستفادة الشخص الذي يمتلك الشيء الذي قام بتأجيره ويسمى المؤجر بالمقابل الذي يحصل عليه نظير عقد الإيجار.

ولحرص المشرع العماني على ضمان حقوق المؤجر والمستأجر مستخدمي هذا النوع من العقود تضمن قانون المعاملات المدنية العماني أحكام عقد الإيجار، بما في ذلك إلتزامات كل طرف في عقد الإيجار تجاه الطرف الأخر، وعرض الحالات التي يجوز لكلا الطرفين فيها طلب فسخ العقد والمطالبة بالتعويض، وفيما يلي سيتم عرض بعض النقاط الهامة في عقد الإيجار، وأيضاً الحالات التي تستوجب التعويض عند الإخلال في تنفيذه، وهي على النحو التالي: –

1. تعريف عقد الإيجار في القانون العماني.
2. إلتزامات المؤجر والمستأجر في عقد الإيجار وفق القانون العماني.
3. حالات طلب التعويض لإخلال المؤجر والمستأجر بالإلتزامات في عقد الإيجار.
4. ماهية دعوى التعويض.

أولاً: تعريف عقد الإيجار في القانون العماني

يعرف عقد الإيجار في سلطنة عمان وفق قانون المعاملات المدنية العماني في المادة 516 بأنه العقد الذى يلتزم بمقتضاه المؤجر تمكين المستأجر من الإنتفاع بشيء معين لمدة معينة لقاء عوض أو أجر معلوم، كما أن عقد الإيجار يعد من العقود المسماة، وتعد أهم أركان وخصائص عقد الإيجار؛ أولاً ، توافر الأهلية القانونية للمتعاقدين وقت إبرام عقد الإيجار حيث يكون سن المتعاقدين الثامنة عشرة من العمر وما فوقها وفق المادة 517 والمادة 41 من قانون المعاملات المدنية العماني؛ ثانياً ، أن يكون الغرض من عقد الإيجار هو المنفعة من المعقود عليه وليس تملكه وفق المادة 519 من ذات القانون، وأيضاً إستلام المستأجر الشيء المعقود عليه للإنتفاع به، كما يشترط قانون المعاملات المدنية العماني في مادته رقم 521 أن تكون الأجرة نظير الإنتفاع بالشيء المرغوب في تأجيره معلومة ومحددة في عقد الإيجار.

ثانياً: إلتزامات المؤجر والمستأجر في عقد الإيجار وفق القانون العماني

أفصح قانون المعاملات المدنية العماني ضمن نصوصه الحاكمة لعقد الإيجار عن الإلتزامات الواقعة على عاتق المؤجر والمستأجر ، فبالنسبة لإلتزامات المؤجر فألزمته المادة 531 من قانون المعاملات المدنية العماني في فقرتها الأولى بتسليم الشيء الذى تم تأجيره وتوابعه في حالة تصلح وتحقق المنفعة المقصودة منه، وكذلك في الفقرة الثانية من ذات المادة التي ألزمت المؤجر أيضاً بتمكين المستأجر من الانتفاع بالشيء الذى أجره وعدم إعاقته، كما يلتزم المؤجر وفق المادة 538 من ذات القانون أيضاً بعدم إعتراض إستفادة المستأجر من المنفعة المعقود عليها طوال مدة الإيجار وعدم إحداث أي تغيير يمنع أو يخل بهذه المنفعة، كما يضمن المؤجر ما يوجد من عيوب في الشيء الذى يتم تأجيره والتي تمنع من الإستفادة منه شريطة عدم علم المستأجر بها، وهذا الضمان أوضحته المادة 540 من قانون المعاملات المدنية العماني.

أما بالنسبة للإلتزامات التي تكون على عاتق المستأجر والتي تضمنها قانون المعاملات المدنية العماني ضمن نصوصه الحاكمة للعلاقة الإيجارية، حيث جاءت المادة 544 من هذا القانون ووضعت الشيء الذى تم تأجيره كأمانة في يد المستأجر حيث يكون ضامن له من التلف أو النقص أو الفقد ويحافظ عليه محافظة الشخص العادي، كما أن المستأجر ملزم بعدم التجاوز في إستعمال الشيء المؤجر المتفق عليها دون رضاء المؤجر وفق المادة 545 من القانون، وكذلك المادة 546 التي تلزم المستأجر بعدم إجراء أي تغيير في الشيء الذى تم تأجيره دون الحصول على إذن من المؤجر، وأيضاً الحصول على إذن المؤجر لإجراء بعض التحسينات وفق المادة 553 من قانون المعاملات المدنية العماني، كما أن المستأجر أيضاً لا يحق له نهائياً أن يقوم بتأجير الشيء الذى إستأجره سواء كله أو جزء منه إلا بموافقة المؤجر الكتابية وذلك وفق المادة 554 من ذات القانون.

ثالثاً: حالات طلب التعويض لإخلال المؤجر والمستأجر بالإلتزامات في عقد الإيجار

قد يحدث إخلال في تنفيذ عقد الإيجار وفق ما أوضحه قانون المعاملات المدنية العماني، وهذا الإخلال يمكن حدوثه سواء من جانب المؤجر أو المستأجر، ولهذا وضع المشرع العماني ضمن نصوص هذا القانون الحالات التي يحق لطرفي عقد الإيجار طلب فسخ العقد والرجوع على الطرف الأخر بالتعويض.

فبالنسبة للحالات التي يحق للمؤجر طلب فسخ عقد الإيجار ومطالبة المستأجر بالتعويض هي قيام المستأجر بأي عمل يؤدي إلى تخريب أو تغيير في الشيء المؤجر كوضع آلات وأجهزة قد تضره أو تنقص من قيمته وذلك وفق المادة 537 من قانون المعاملات المدنية العماني، وأجازت المادة 544 من ذات القانون للمؤجر بحقه في الرجوع على المستأجر بالتعويض حال عرض الشيء الذى أجره للضرر أو عدم المحافظة عليه حفاظ الشخص العادي، وكذلك عند تجاوز المستأجر في إستعمال الشيء المؤجر حدود منفعته المتفق عليها وفق المادة 545 من ذات القانون، ففي هذه الحالة يكون المستأجر ملزم بتعويض المؤجر عن ما ينجم عن فعله من ضرر.

كما أنه يمكن للمؤجر أيضاً الرجوع على المستأجر بالتعويض بموجب المادة 546 حال قام المستأجر بإجراء تغيرات في الشيء الذى أجره دون إذن المؤجر ونشأ بسببه ضرر، وعند إنتهاء مدة عقد الإيجار وإستمرار بقاء الشيء الذى تم تأجيره في يد المستأجر دون وجه حق وعدم رده للمؤجر، أجازت له المادة 552 من القانون مطالبة المستأجر بأجرة المثل ومطالبته أيضاً بالتعويض، وكذلك الحال عند قيام المستأجر بإجراء بعض التحسينات دون رضاء المؤجر، حيث أجازت له المادة 553 من ذات القانون بمطالبة المستأجر بإزالة التحسينات مع التعويض عن الضرر الذى تسببه الإزالة.

أما الحالات التي يحق فيها للمستأجر مطالبة المؤجر بالتعويض تتمثل في عدم تسليم المؤجر للمستأجر الشيء محل عقد الإيجار للإستفادة منه وفق المادة 531 ، وأيضا في المادتان 538 و539 من قانون المعاملات المدنية العماني التي تحث على ضرورة عدم تعرض المؤجر لإستفادة المستأجر من الشيء الذى أجره، وهذا يعنى أنه بمجرد إعتراض المؤجر للمستأجر يحق للأخير الرجوع على المؤجر بالتعويض عما سببه له من أضرار وطلب فسخ عقد الإيجار، كذلك أيضاً يحق للمستأجر الرجوع على المؤجر بالتعويض وفسخ العقد بموجب المادة 541 من ذات القانون إذا ظهر عيوب في الشيء الذى تم تأجيره مما يحرم المستأجر من الإنتفاع منه على الوجه المطلوب.

رابعاً: ماهية دعوى التعويض

لكى يحق لأى طرف من طرفي عقد الإيجار في سلطنة عمان رفع دعوى التعويض على الأخر، يشترط توافر أركان المسؤولية التي تستوجب التعويض وهي (وجود خطأ – وقوع ضرر على أي من الطرفين – قيام علاقة سببية بينها)، وكمثال لهذه الأركان التي يرتكن عليها الطالب المضرور، فمثلاً بالنسبة للمستأجر، كإعتراض المؤجر له في الإنتفاع من الشيء الذى أجره فهذا سبب يتضمن كل هذه الأركان، فالخطأ هنا إعتراض المؤجر للمستأجر، والضرر هنا عدم إستفادة المستأجر من الشيء الذى أجره، كما تتوافر العلاقة السببية وهى عقد الإيجار بينهم، فالتعويض هنا حق للمستأجر لما فوته عليه المؤجر من استفادته من الشيء الذى أجره.

وكذلك الحال بالنسبة للمؤجر في حال عدم رد المستأجر له الشيء المؤجر عند إنتهاء عقد الإيجار دون وجه حق فبالقياس نجد توافر أيضاً أركان المسؤولية الموجبة للتعويض، كما أكدت المادة 176 من قانون المعاملات المدنية العماني على أنه ” كل إضرار بالغير يلزم فاعله ولو كان غير مميز بالتعويض” وبالرغم من ذلك فأن المطالبة بالتعويض تنتفي إذا نشأ الضرر عن سبب أجنبي كآفة سماوية أو حادث فجائي أو قوة قاهرة أو فعل الغير أو فعل المضرور وفق المادة 177 من ذات القانون.

وتقدر المحكمة أيضاً قيمة مبلغ تعويض الأضرار بموجب المادة 181 من قانون المعاملات المدنية العماني على أساس الضرر الذي لحق بالمضرور، كما أن السائد تقدير التعويض بالنقد بموجب المادة 182 من ذات القانون، ولكن يحق للمحكمة أيضاً وفق ذات المادة أن تأمر بإعادة الحال إلى ما كان عليه أو أن تحكم بأداء أمر معين متصل بالفعل الضار على سبيل التعويض، والمطالبة بالتعويضات بموجب المادة 185 الفقرة 1 من قانون المعاملات المدنية العماني يجب تقديمها قبل إنقضاء خمس سنوات من التاريخ الذي علم فيه المضرور بالضرر وبالمسؤول عنه وإلا لم تقبل الدعوى أمام المحكمة، وتنص الفقرة 3 من نفس المادة على أنه بإنقضاء خمس عشرة سنة من تاريخ وقوع الضرر لن تسمع أو تقبل دعاوى التعويض بصفة عامة.

مكتب خالد بن عمر فاضل من المكاتب الرائدة في سلطنة عمان في تقديم مختلف الخدمات القانونية وفي جميع أنواع القضايا ويسعدنا تواصلكم معنا أو زيارتنا في المكتب.

لا تترددوا في الإتصال بنا على الرقم: 0096898830992 أو على الرقم: 0096823298799