شروط وأحكام الوساطة العقارية في سلطنة عمان
حدد المرسوم السلطاني رقم 78 لسنة 1986م نطاق أعمال الوسيط العقاري وشروط وأحكام الوساطة العقارية في سلطنة عمان، سواء كان الوسيط شخصًا طبيعيًا أو اعتباريًا. وقد ساهمت التعديلات التي أدخلها المرسوم السلطاني رقم 91 لسنة 2010م في توسيع وتوضيح تعريف الوسيط العقاري والمهام الممنوحة له بشكل أكثر دقة.
وقد انعكس ذلك إيجابًا على سوق العقارات العماني، حيث تراجع – بشكل ملحوظ – أي احتمال لوقوع عمليات نصب واحتيال، نتيجة تشديد العقوبات على من يمارس الوساطة دون ترخيص. وأسهم ذلك في زيادة الثقة بين البائعين والمشترين، ورفع مستوى التنظيم والاحترافية لدى الوسطاء العقاريين، مما أدى إلى تنشيط سوق العقارات بوجه عام.
تعريف الوساطة العقارية في سلطنة عمان
بعد تعديله في عام 2010 م، أصبح قانون تنظيم الوساطة العقارية في سلطنة عمان (الذي كان يعرف سابقًا بقانون تنظيم أعمال السمسرة) يشتمل على تعريفات واضحة لكل من مصطلحي الوساطة العقارية والوسيط العقاري، وجاء ذلك على النحو التالي:
- الوساطة العقارية: هي كل نشاط يقوم به سمسار معتمد مقابل أجر، بهدف التوسط بين طرفي العقد في إحدى الصفقات المتعلقة بالعقارات العمانية، سواء كانت بيعًا أو إيجارًا أو بدلاً أو أي نوع آخر.
- الوسيط العقاري: هو الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يستوفي شروط الترخيص، ويحمل رخصة مزاولة أعمال الوساطة العقارية الصادرة عن وزارة التجارة والصناعة، كما يمكن أن يكون الوسيط مفوضًا من أحد أطراف الصفقة أو من كلاهما.
شروط الوساطة العقارية في سلطنة عمان
حدد القانون شروط الوساطة العقارية في سلطنة عمان، وعلى أساسه، قبل ممارسة مهنة الوساطة العقارية في سلطنة عمان، يجب على الوسيط العقاري (الفرد) استيفاء الشروط التالية:
- ألا يقل عمره عن 21 عامًا.
- ألا يكون قد أشهر إفلاسه سابقًا.
- أن يكون مسجلاً في السجل التجاري العماني.
- أن يكون عضوًا في غرفة تجارة وصناعة عمان.
- ضرورة امتلاك مقر أو مكتب باسم المتقدم، سواء بالملكية أو الإيجار، داخل إحدى مدن سلطنة عمان.
- ألا يكون قد صدر ضده حكم في جرائم تمس الشرف أو الأمانة، أو أن يكون قد رد إليه اعتباره قانونيًا بعد صدور الحكم.
- أن يكون المتقدم عمانيًا أو من مواطني دول مجلس التعاون الخليجي، مع ضرورة حمله لهوية إقامة سارية داخل سلطنة عمان.
وعلى صعيد آخر، قبل ممارسة مهنة الوساطة العقارية في سلطنة عمان، يجب على الوسيط العقاري (الشركة) استيفاء الشروط التالية:
- أن تكون الغالبية العظمى من رأس مال الشركة عمانية.
- أن تكون الشركة حاصلة على ترخيص لمزاولة أعمال الوساطة العقارية.
- أن تمتلك الشركة مقرًا إداريًا باسمها داخل إحدى مدن السلطنة، سواء بالملكية أو بالإيجار.
- أن تكون الشركة مسجلة في السجل التجاري العماني وعضوًا في غرفة تجارة وصناعة عمان.
- أن لا تقل نسبة العمانيين العاملين في مهنة الوساطة عن 80% من إجمالي موظفي الشركة، على أن يكون هؤلاء حاصلين على مؤهل دبلوم أو ما يعادله كحد أدنى.
وبوجه عام، يشترط أيضًا على كل من يرغب في الحصول على رخصة وسيط عقاري، سواء كان شخصًا طبيعيًا أو اعتباريًا، اجتياز دورة تدريبية متخصصة في مجال العقارات، تشرف عليها وزارة القوى العاملة وتضع ضوابطها ومعايير نجاحها.
ما هي التزامات الوسيط العقاري القانونية ؟
يقر قانون الوساطة العقارية في سلطنة عمان بأهمية الوسطاء في تنظيم حركة العرض والطلب داخل السوق العقارية، إلا أنه لم يتجاهل ضرورة وضع ضوابط تنظيمية تحكم عملهم وتحدد واجباتهم تجاه أطراف العقود والدولة. وشملت هذه الضوابط ما يأتي:
- إخطار الجهات المختصة بالتغييرات: على الوسيط إعلام قسم المهن والحرف في دائرة شؤون الشركات التابعة لمقره بأي تغيير في عنوان المكتب، وذلك خلال مدة لا تتجاوز 15 يوم عمل من تاريخ حدوث التغيير.
- منع التعامل لحساب الذات: يحظر على الوسيط العقاري المعتمد شراء أو استئجار عقارات لصالحه الشخصي أو لصالح زوجته أو أولاده القصر، إذ يعامل في هذه الحالة كطرف في الصفقة وليس وسيطًا، ما يترتب عليه تبعات قانونية.
- التوثيق في المستندات والمراسلات: يشترط أن يتضمن كل مستند أو وثيقة تتعلق بأي صفقة، بالإضافة إلى السجلات الدفترية، وفي أي مراسلات رسمية يصدرها الوسيط، بياناته الأساسية بوضوح، وهي: الاسم، رقم القيد في السجل التجاري العماني، ورقم رخصة مزاولة مهنة الوساطة.
- تسجيل المعاملات وحفظ الوثائق: يجب على الوسيط العقاري الاحتفاظ بسجلات مكتوبة تتضمن كافة المعاملات العقارية التي تم إتمامها، مع توثيق تفاصيلها بشكل كامل، مثل نتيجة الصفقة والأسعار النهائية المتفق عليها. كما يلزم حفظ نسخ من العقود والوثائق المتعلقة بكل عملية لمدة لا تقل عن خمس سنوات. وتكون هذه السجلات متاحة للتقديم فور طلب الجهات الحكومية المختصة.
- مسؤولية حفظ المستندات: يتحمل الوسيط العقاري المسؤولية كاملةً عن أي مستندات أو وثائق تتعلق بالعقار يتسلمها من المالك لإتمام الصفقة. وفي حال تعرضت هذه الوثائق للتلف أو الضياع، يتحمل الوسيط تعويض صاحبها ماديًا ومعنويًا، ما لم يثبت أن السبب كان خارجًا عن إرادته.
- الالتزام بالشفافية والأمانة: يقع على عاتق الوسيط المفوض من أحد الأطراف أو جميعهم واجب الالتزام بالنزاهة والشفافية في عرض مواصفات العقار وبياناته وظروفه. ويعتبر مسؤولًا قانونيًا أمام الأطراف والدولة في حال ارتكابه الغش أو إخفاء معلومات أو تقديم بيانات غير صحيحة.
كم رسوم الوساطة العقارية في سلطنة عمان ؟
يحدد قانون تنظيم أعمال الوساطة العقارية في سلطنة عمان أتعاب الوسيط العقاري وفق إحدى ثلاث آليات:
- أجر متفق عليه: يمكن للوسيط الحصول على أجر يحدده الطرف الذي يفوضه بالوساطة. وإذا كان الوسيط مفوضًا من كلا طرفي الصفقة، يتحمل كل منهما نصف الأجر المتفق عليه.
- نسبة من قيمة العقد (البيع أو نقل الملكية أو الحقوق العينية): في حال عدم وجود اتفاق مسبق على الأتعاب، تحتسب رسوم الوسيط بنسبة 3% من إجمالي قيمة العقد، وذلك في حالات نقل الملكية أو الانتفاع بالعقار أو أي حق عيني مرتبط به.
- نسبة من الإيجار (للإيجارات العقارية): إذا لم يتم الاتفاق على أجر محدد وكانت الصفقة تتعلق بإيجار عقار، تحتسب الرسوم بنسبة 5% من إجمالي قيمة الإيجار للسنة الأولى، أو من إجمالي مدة الإيجار إذا كانت أقل، وفقًا لما ينطبق.
يشترط قانون تنظيم أعمال الوساطة العقارية في سلطنة عمان توفر مجموعة من الضوابط قبل استحقاق الوسيط العقاري لأجره، بما في ذلك:
- لا يحق للوسيط المطالبة بأجره إلا بعد إتمام عقد الصفقة بين الطرفين بشكل نهائي.
- إذا كان إبرام العقد مشروطًا بتحقق أمر معين، فلا يستحق الأجر إلا عند تحقق هذا الشرط، وعندها يحصل الوسيط على أجره كاملًا.
- لا يلتزم طرفا الصفقة بتعويض الوسيط عن المصروفات التي تكبدها أثناء أداء عمله، إلا إذا كان ذلك منصوصًا عليه صراحةً في عقد الوساطة أو الاتفاق.
- يحق للوسيط المطالبة بأجره بالكامل إذا تعذر تنفيذ بنود العقد لأسباب لا علاقة له بها، أو إذا تم فسخ العقد بعد إبرامه لسبب خارج عن إرادته أو مسؤولياته.
- تستمر حقوق الوسيط في المطالبة بأجره من تاريخ إبرام عقد الوساطة، ويسمح له بمطالبة أجره خلال فترة تقادم تصل إلى خمس سنوات، دون سقوط حقه خلالها.
- يستحق أجر الوسيط في حال وجود عقد وساطة مكتوب يتضمن أسماء أطراف العقد، وصف العقار موضوع الصفقة، وشروط الوساطة، بالإضافة إلى طريقة احتساب الأجر.
وبذلك عزيزي القارئ، تنتهي كافة التفاصيل المتعلقة بشروط وأحكام الوساطة العقارية في سلطنة عمان.
تذكير: إذا ما أردت طلب استشارة قانونية، اتصل بنا.
